打折甩卖楼盘，李嘉诚要撤退？
李嘉诚家族抛出了一个“深水炸弹”。8月3日，长江实业旗下新楼盘“亲海駅II”公布了首张价单，折后售价约为14.87万港元/平方米。这个价格，相比周边的二手房便宜了三成，甚至回到7年前的房价水平。▲该地产项目靠海，低于周边二手房价格。图片来自网络。楼盘降价促销在中国香港是平常不过的事。可如此低的价格，加之是李嘉诚家族降价，不免引发市场侧目。难不成，李家人打算抛售跑路了？不看好香港楼市？“我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比三年前稳阵（稳妥）。”长江集团主席、李嘉诚长子李泽钜，在长江实业2023年中期业绩之分析员会议上指出。他口中所谓的“稳”，既是不会大涨、也不会大跌。最近三年，香港楼市的日子不好过。据香港土地注册处公布的数据，2022年香港楼宇成交量下跌近四成，无论是成交量，还是成交总金额，都出现明显下滑。单看楼宇买卖合约数据，2022年总值5544.6亿元（港元，下同），较2021下滑39.6%，较2020年下滑11.8%。直到2023年，香港楼市热度才得以回升，但也没有恢复元气。据香港土地注册处数据，2023年截至6月30日为止的上半年，整体私宅买卖登记共有23490宗，涉及金额约2327.17亿元，较2022上半年登记量及总值分别上涨5%和3%。对此，今年7月，香港楼市甚至出台刺激措施，放宽按揭比例等。这是香港自2009年实施逆周期宏观审慎监管措施以来，首次放宽针对住宅物业的措施，也就是14年来的首次调控。总而言之，今年的香港楼市并不理想。降价促销在一定程度上，折射出李家人对市场的担忧情绪。第一，在短期的经济局面上，香港金管局正追随美联储持续加息、收紧流动性。HIBOR（香港银行同行业拆借利率，指银行与银行之间的一年期以下的短期资金借贷利率）创下了22年历史最高纪录，意味着资金紧张的局面，将通过金融系统，传导到房地产领域。随着港币流动性减少，楼市会持续承压。其二，长远来看，香港人口增长放缓，从2021年的750多万人，下降至2022年末730多万。这样的趋势，让包括李嘉诚家族在内的开发商，正重新审视业务。李氏家族资金吃紧？李嘉诚家族降价销售的第三个原因，在于营收压力。这不是李嘉诚家族旗下项目首次降价，今年此前，包括爱海颂、屯门飞扬二期，也曾有降价促销的举动。港媒指出，每当李嘉诚家族降价销售，市场会有一波下挫，因此也将李家人的动作称作“神预言”。目前，李嘉诚家族旗下主要有长实集团（01113.HK）、长江和记（00001.HK）、电能实业（00006.HK）和长江基建（01038.HK）四大上市公司。其中，长实集团业务重点为房地产、飞机租赁和基建，长江和记则由零售、电信、基建、能源、港口和投资等板块组成。根据长实集团2023年度中期业绩显示，上半年取得收入246.05亿港元，同比减少31.11%，归属股东净利润103.31亿港元，同比下滑20.1%。李泽钜评价，“总的来说，在目前地产市道下，可以说集团的现况合乎我们的期望，业务发展亦按既定计划实现。”▲李泽钜出席长实集团2023中期业绩分析员会议，图片来自长实集团官网 。但从业绩上看，长实集团处于承压状态。今年上半年，长实集团已确认的物业销售收入为82.46亿港元，同比减少59.6%；收益为35.3亿港元，同比减少56.2%，主要包括住宅单位销售香港名日·九肚山、东莞海逸豪庭、上海湖畔名邸和北京誉天下项目。再看兄弟公司数据，零售、投资等板块组成的长江和记在2023年度中期业绩显示，上半年长和集团收益总额（IFRS16后）2238.67亿港元，EBITDA总额611.51亿港元，同比减少13%；普通股股东应占溢利112.08亿港元，同比减少41%。其他板块则出现小幅增长。长江基建公布，截至2023年上半年，录得股东应占溢利42.39亿港元，同比下跌4%，期内跌幅主要由于外币兑港元表现走弱及财务成本上升，但若以业务所在地货币计算，业绩则增长4%。电能实业至2023 年中期收入6.62亿港元，同比增长10.7%;公司股东应占期内溢利29.59亿港元，同比增长3.07%。总体而言，李嘉诚家族经营谈不上轻松，但也不至于清货救场。回笼资金，准备“冲业绩”李嘉诚家族明显没有放弃房地产业务。今年6月，李嘉诚家族第三代长孙女、李泽钜长女李思德亮相，便是为长江实业集团收购项目发出公开回应。李思德入职的长实集团，是以房地产、飞机租赁和基建为核心业务。李思德着手的项目，为一宗房地产的金融项目，她为长实通过子公司WELLNESS UNITY LIMITED收购英国上市的房地产投资信托基金Civitas Social Housing，总收购价约4.85亿英镑（约合44.33亿元人民币），并提出私有化。此宗交易，长实发出新闻稿回应，特意引述李思德的话称，“很高兴已取得逾64% Civitas Social Housing已发行股本。由于反应理想，集团决定将本次交易的表决权水平由75%下调至逾50%。”一边对外购入资产，另一边也在出售资产。2021年起，长实集团就密集出售旗下重资产，包括：上海世纪盛荟项目，收入约为人民币21亿元；国际飞机租赁业务，作价42.8亿美元（时价约332亿港元）；伦敦甲级办公室大楼5Broadgate全部股权，作价7.29亿英镑（约合人民币60亿）。据证券日报不完全统计，2020年至2022年初，李嘉诚家族先后多次抛售海外业务及资产，涉及能源、通讯、房地产、电力、飞机租赁等板块，涉及交易金额逾千亿元人民币。这样看来，李嘉诚家族似乎不愿手握陈旧资产，更愿让资金“滚动”起来。今年，李嘉诚家族计划出售香港波老道豪宅项目给华瑞资本(Sino Suisse Capital)旗下基金LC Vision Capital，但收到对方20.77亿港元定金后，因买家违约，交易告吹。按原计划，长实可因此回笼资金约207.66亿港元。上述项目大多是产生盈利后出售，并未出现折价现象。这样的行为，正如李嘉诚所说：“我只是一个商人，商人的首要目标是让资本更安全，其次才是增值更快。”百利好证券首席策略师岑智勇指出，“长实集团以地产为主业，接连有意出售业务，有可能是要把有利益的项目套现，将资金回笼后再发展其他业务，例如内地或香港的地产业务，香港的旧区重建等。”的确，李嘉诚家族尚未放弃房地产市场，甚至游走在内地。涉及项目包括内地放弃龙光与合景共同开发的香港豪宅项目“凯玥”，并在2022年5月现身广州白云区空港大道的土拍现场。在众多房企囊中羞涩之时，在香港市场，李嘉诚家族依然在近两年频繁拿地，拿下了新界屯门青山公路—大榄段的屯门市地段第561号的用地、中国香港市建局皇后大道西贤居里项目、中国香港启德地块等。此番折价卖房，更像是刺激需求，达成长实的业绩。据市场消息，此次7折出售的“亲海駅II”项目，认购申请已达超3000宗，约超购23倍。果然，李家人没放手，李大爷还是李大爷。
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