公募REITs扩容提速：新品再获受理支持政策加码｜REITs金融实务
21世纪经济报道记者庞华玮广州报道今年公募REITs市场扩容动作频频。9月25日，两只公募REITs同日获证监会受理，包括博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“博时津开科工产业园REIT”）和嘉实中国电建清洁能源封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“嘉实中国电建清洁能源REIT”）。据21世纪经济报道记者统计，今年以来，已有4只公募REITs上市，4只公募REITs扩募，5只公募REITs正在申报，并且还有不少机构正在积极推进和储备公募REITs项目。同时，为支持REITs发展，近期关于推动REITs市场发展的政策正逐步加码。扩容今年以来，公募REITs动作频频，新增和扩募项目不断。9月25日最新获受理的博时津开科工产业园REIT项目，底层资产为位于天津经开区的天河数字产业园项目和大陆汽车厂房项目。其中，数字产业园项目是天津信息安全、数字产业孵化的核心载体，大陆汽车厂房项目入驻汽车动力总成行业知名企业。截至2023年6月末，两项基础资产运营成熟满3年，出租率保持较高水平，租户多元，资产质地优良，具备良好的投资价值。而另一只9月25日受理的嘉实中国电建清洁能源REIT，以位于四川省甘孜藏族自治州九龙县五一桥水电站（1-5号机组）项目作为底层资产，总装机容量约13.7万千瓦，有望成为国内首单水电公募REITs。总体来看，今年有4只新公募REITs产品上市，包括中金湖北科投光谷产业园REIT、中航京能光伏REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中航京能光伏REIT。另有4只公募REITs产品完成首批扩募。包括博时招商蛇口产业园REIT、红土创新盐田港仓储物流REIT、华安张江光大园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT。此外，中金山高集团高速公路REIT定于10月10日起发售，上市在即。另外，8月10日，易方达广州开发区高新产业园REIT的申报状态更新为“已问询”；同日，工银瑞信河北高速集团高速公路REIT的申报状态更新为“已反馈”。9月4日，建信金风新能源REIT申报已获受理。事实上，今年不少基金公司在加大公募REITs发展力度。博时基金相关人士向记者表示，公司2021年完成首批招商蛇口产业园REITs产业园试点发行工作，该项目在2023年5月成为首批扩募公募REITs。“目前公司尚有多只公募REITs业务在推进过程中，行业覆盖产业园、交通、清洁能源、旅游景区等多个领域。”博时基金人士表示。政策加码国内公募REITs政策起点是2020年4月，证监会与发改委两部门联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，正式启动以基础设施为底层资产的公募REITs试点项目。记者据Wind数据统计，截至9月26日，已上市的公募REITs共28只。这些上市公募REITs产品的底层资产包括产业园区（9只）、生态环保（2只）、能源基础设施（3只）、交通基础设施（7只）、仓储物流（3只）以及保障性租赁住房（4只），首发规模从8亿元至109亿元不等，首发+扩募发行规模总计超过970亿元。（来源：Wind)不过，今年上半年数据显示，底层资产经营面上，2023年来，已上市公募REITs则在上半年核心指标的完成度上总体表现不错，但部分资产收益能力让投资人担忧。Wind数据显示，在披露过2023全年预测数据的23只REITs中，14只营业收入的上半年完成率均实现了可预期目标，18只则达成了EBIDA的预期值。收益分配能力上，今年以来大部分REITs的可供分配金额也实现了较高的完成度，完成预期的项目占约7/10。其中保障房REITs因收入波动相对较小，今年上半年3只有完整数据披露的保障房REITs的营业收入完成度均在100%-110%区间。三单仓储物流REITs的可分配金额完成率均超过预期。不过，高速公路、能源和产业园区的表现则出现了一定分化，其中建信中关村REIT表现欠佳，出租率仍处在低位，上半年营收仅为8833.69万元，可供分配金额4477.16万元，同比下降了25.6%和42.6%。值得一提的是，今年REITs在二级市场整体表现欠佳。2023年上半年，中证REITs全收益指数累计下跌17.58%；而该指数自其历史高点下跌29.62%。为支持REITs发展，近期关于推动REITs市场发展的政策正逐步加码。8月底，上交所发布关于《优化公开募集基础设施证券投资基金（REITs）发行交易机制有关工作安排的通知》，将进一步推动扩大基金中的基金（FOF）参与投资基础设施REITs；配合中国证监会持续推动社保基金、养老金、企业年金、公募基金等机构投资者参与投资；积极推动将基础设施REITs纳入和香港证券交易所互联互通交易标的，引入境外投资者，提高市场对外开放水平。9月14日，深圳市发改委印发《关于支持深圳市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）高质量发展的若干措施》提出，研究设立政府主导、市场化运作的基础设施REITs产业投资基金，积极引入市、区政府引导基金和社会各类资本，委托专业基金管理团队运营，重点投向具有发行基础设施REITs潜力的优质存量基础设施资产。分析人士认为，我国公募REITs发展潜力巨大，这些政策有望扶持公募REITs发展，同时吸引更多资本参与REITs一二级市场投资，增加REITs的投资吸引力。
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